Is investeren in vastgoed nog ­altijd een goed idee?

“Beleggen in een fonds of een tracker is uiteraard ook een valabele piste, maar in je totaalportfolio mag vastgoed niet ontbreken.”

Logisch wel dat u dat zegt: u consulteert ondernemers bij investeringen in vastgoed. Kunt u dat ook ­staven?

“In een wereld vol volatiele markten en economische onzekerheden blijkt vastgoed een veilige haven. Alvast één goede reden om in bakstenen te investeren: met vastgoed versla je de inflatie.

“Als je vastgoed ooit verkoopt, levert het je hoogstwaarschijnlijk meer op dan wat je ervoor betaalde. Nog beter is die woning te verhuren. Zo bekom je jaarlijks een geïndexeerde cashflow waarmee je het pand kunt onderhouden en je je lening deels terugbetaalt.

“Een extreem maar veelzeggend voorbeeld is McDonald’s. Die fastfoodgigant schept poen, maar niet alleen door hamburgers te verkopen. In werkelijkheid zijn die hamburgers slechts een tool waarmee McDonald’s vastgoed kan inkopen op triple A-locaties. In totaal gaat het om meer dan 38.000 panden die vrijwel allemaal aan franchisehouders worden verhuurd. Op die manier verdient McDonald’s enorm veel aan de verhuur van zijn vestigingen én creëert het bedrijf een gigantische overwaarde op de locatie, waardoor het via geleend geld ook nog eens snel kan opschalen.”

Vastgoed biedt ook meer controle dan een ander type belegging?

“Bij de meeste andere beleggingen hang je af van allerlei externe zaken die je niet onder controle hebt. Als je belegt in aandelen van bedrijven, is je opbrengst onder andere gelinkt aan de beslissingen die het management neemt. Bij vastgoed heb jij alles in handen: jij onderzoekt de locatie, jij selecteert het pand, jij onderhandelt de aankoopprijs, jij optimaliseert de huurprijs, jij kiest je huurders, jij bepaalt wanneer je verkoopt...”

We leven tegenwoordig in een hoogst onvoorspelbare wereld: is die ­controle geen illusie?

“Oorlogsdreiging en klimaatverandering zorgen ook bij vastgoedinvesteerders voor onzekerheid. ­België is Los Angeles niet, waar natuurbranden huizen onverzekerbaar maken, maar verzekeraars kijken hier wel al naar de G en P-score, die het risico op overstroming vastleggen. En als er ooit oorlog komt en een bom op je woning valt, dan heb je schulden bij de bank die je moet zien af te betalen, dat klopt. Maar goed, niemand heeft een glazen bol.”

Een vastgoedbubbel komt er in ons land evenmin aan. Al sinds de jaren 1970 groeit de ­gemiddelde prijs van vastgoed jaarlijks met ongeveer 2 procent, schrijft u.

(knikt) “Met dank aan een aantal veiligheidssystemen. Als je vastgoed op korte termijn weer van de hand doet en daar winst bij maakt, betaal je in ons land een meerwaardebelasting. Met die belasting gaat de overheid kunstmatige prijsstijgingen tegen. De meeste mensen kiezen bovendien voor een vaste langlopende hypothecaire lening, die immuun is voor schommelende rentevoeten, wat de vastgoedmarkt ook weer stabiliseert. Tijdens de coronapandemie was de Belgische vastgoedmarkt duidelijk tegen een crisis bestand, dit in tegenstelling tot véél andere landen. De huidige rentevoeten liggen trouwens opnieuw relatief laag, in vergelijking met het voorbije decennium.”

Maar dat betekent niet dat de vastgoedmarkt niet evolueert. Welke trends leven er zoal?

“Tegen 2030 hebben we nood aan 300.000 extra woonunits ten opzichte van vandaag. Onder meer omdat er steeds meer eenoudergezinnen zijn. Zo neemt vooral de vraag naar kleine rijwoningen met bescheiden buitenruimte toe.

“Ook het aantal 65-plussers in België zal de komende jaren fors ­stijgen. Zij kiezen er almaar vaker voor om hun gezinswoning in te ruilen voor een kleine huurwoning- of appartement. En blijkbaar trekken mensen van oudere leeftijd massaal naar de centrumsteden met winkels, horeca, cultuur, de dokter en allerlei diensten op wandelafstand. De contouren van het ideale opbrengstpand laten zich dus al raden.”

Zijn er nog types vastgoed die sowieso een veilige belegging zijn?

“De klassieke tweeslaapkamerflat is nog steeds het meest gegeerde type. Studio’s zijn ook interessant – de aankoopprijs is haalbaar en het rendement is meestal mooi. De prijsvork voor studio’s van zo’n 20 tot 40 vierkante meter ligt tussen de 130.000 en 160.000 euro. Studio’s wisselen vaker van huurders, wat misschien vervelend klinkt, maar als je telkens een verbrekingsvergoeding aanrekent, ontvang je meestal méér dan twaalf maanden huur per jaar. Let wel op de stedenbouwkundige vergunningen vooraleer je koopt, want studio’s voldoen jammer genoeg niet altijd aan de wettelijke vergunningsvereisten. Vaak gaat het bijvoorbeeld om een niet-vergund dakappartement.

“Ook met een studentenkamer kun je mooie rendementen bekomen. Volgens gegevens van De Tijd bedraagt de mediane aankoopprijs voor een studentenkamer in Vlaanderen 110.000 tot 140.000 euro. De huurcontracten zijn eenvoudig en het risico op wanbetaling is klein. Ouders zullen je als huurbaas niet snel in de steek laten.

“Stel dat een zoon of dochter drie jaar studeert in een kot waarvoor je vandaag gemiddeld 650 euro huur vraagt, dan zit je al snel aan 7.800 euro huur per jaar. Over drie jaar gaat het om 23.400 euro. Wat als je dat bedrag gebruikt als inbreng om zelf een studentenkamer te kopen, die je na de studies van je kinderen verhuurt?”

Voor wie met een kleiner budget werkt: wat met garages?

“Garages lijken op het eerste gezicht een makkelijke investering: lage instapkosten en een relatief hoog rendement. De huurcontracten zijn eenvoudig en je loopt als eigenaar weinig risico op schade. Maar de prijzen van garages zijn (micro)locatiegevoelig. Een parkeerplek in een landelijke gemeente is niet te vergelijken met een ­parkeerplaats in een drukke toeristische kustgemeente of grootstad. Probeer dus eerder een garage in pakweg het centrum van Leuven te kopen dan eentje in een slaapstad.”

Vastgoed kopen lijkt een emotionele beslissing. Maar volgens u moet het in de eerste plaats een rationele overweging zijn, ­gebaseerd op een realistische rendementsberekening?

“Toch zeker als je een woning zoekt om te verhuren. Is er genoeg ­werkgelegenheid en economische activiteit in de regio? Dan is de werkloosheids­graad er waarschijnlijk klein. Dat zorgt voor een stabieler, veiliger huurpubliek dat zijn ­financiële verplichtingen nakomt. Voor jonge gezinnen op zoek naar een huurpand is de nabijheid van scholen dan weer belangrijk.

“En omdat veel huurwoningen slechts een beperkte buitenruimte bieden, biedt de aanwezigheid van groene zones in de directe omgeving een grote meerwaarde. Het kan ook helpen om na te gaan bij de dienst ruimtelijke ordening of er op termijn zal geïnvesteerd worden in bepaalde stadsdelen die de vastgoedprijzen omhoog zullen stuwen. Als je er dan tijdig bij bent, heb je mogelijk een gouden koopmoment.”

Wat met ‘verbrande’ panden die al langere tijd te koop staan?

“Dat zijn meestal panden die tegen een te hoge verkoopprijs op de markt werden gezet. Je kunt een account aanmaken op de immosite die het pand aanbiedt. Eenmaal ingelogd kun je dan de eerste datum vinden waarop het pand online kwam. Hoe verder die datum in het verleden ligt, hoe nerveuzer de verkoper/makelaar is en hoe groter jouw kans om de aankoopprijs naar beneden te halen.

“Begin herfst maak ik een lijstje met ‘verbrande’ panden. Midden december check ik die wintervoorraad en probeer ik de vis te doen bijten. De winter is nu eenmaal de minst gunstige periode voor verkopers.”

Nog tips voor buitenkansen?

“Rijd regelmatig rond in je focusgebied. Zo kun je verborgen vastgoedschatten ontdekken vooraleer ze op de markt komen. Een verwaarloosde tuin, onkruid, gesloten rolluiken... Allemaal mogelijke tekenen van een nakende verkoop. Ook de bekende oranje ‘Te koop’-bordjes wijzen mogelijk op een interessant pand. Bij zo’n onderhandse verkoop, waarbij koper en verkoper onderling overeenkomen om het pand tegen een bepaalde prijs te verkopen, kun je misschien wel ­onder de marktwaarde kopen.”

Als we een woning ­gevonden hebben, waarop letten we dan best?

“Hoe ziet de omgeving eruit? Ik zal bijvoorbeeld nooit een pand kopen waarvan de aanpalende woningen niet in goede staat zijn. Is er veel groen? Hoe zit het met geluidsoverlast in de omgeving? De beste manier om dat te weten te komen, is een praatje te slaan met de buren.

“Let ook op bouwtechnische breekpunten: zitten er scheuren in de buitengevel? Is het dak al geïsoleerd? Zie je sporen van houtworm? Bestaat de tussenetage uit (geluidsdragend) hout of uit duurzamer beton? Zijn de vloeren waterpas? Zie je schimmel of vocht op de binnenmuren? Neem altijd een vochtmeter mee. Is de cv-installatie nog conform de wetgeving en voldoende krachtig? En biedt het pand kansen om extra waarde te creëren? Is het mogelijk een slaapkamer te ontdubbelen of om een extra slaapkamer toe te voegen door een ongebruikte zolder onder handen te nemen? Welk ruimtelijk effect bekom je door niet-steunmuren weg te nemen? Zal er meer licht­inval zijn?”

De kunst is onder de marktwaarde te kopen en boven de marktwaarde te verkopen, schrijft u. Hoe doen we dat?

“Ken de marktwaarde van het vastgoed dat je op het oog hebt. Veel startende investeerders kopen te duur, bijvoorbeeld door renovatiepanden te kopen tegen de vierkantemeterprijs, die bijna even hoog is als afgewerkte nieuwbouwprojecten in hetzelfde gebied. Wat je moet berekenen, is de gemiddelde marktwaarde van het type pand dat je zoekt. Bijvoorbeeld: hoeveel bedraagt de gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter voor gerenoveerde rijwoningen?

“Dat lukt door in vastgoedzoekmachines zo veel mogelijk prijzen te verzamelen voor het type pand dat je wil kopen, samen met informatie over het aantal ­vierkante meters bewoonbare oppervlakte dat je daarvoor krijgt. Vervolgens bereken je de vierkantemeterprijs door de geafficheerde vraagprijs te delen door het totaal aantal vierkante meter aan bewoonbare oppervlakte.

“Nog beter: verminder de vraagprijs eerst met 5 procent, want panden worden in de praktijk ongeveer 5 procent goedkoper verkocht vergeleken met de geafficheerde vraagprijzen. Je kunt ook voorstellen dat jij de woning leeg laat maken. Het kost je misschien 500 euro, maar het kan het verschil maken om de verkoper te overtuigen. En neem een laserafstandsmeter mee op plaatsbezoek. Het gebeurt vaak dat de geafficheerde vierkante meters bewoonbare oppervlakte niet met de realiteit overeenstemmen.”

Ook de situatie van de verkoper speelt een rol?

“Hoe meer eigenaars een pand heeft, hoe groter de kans op verdeeldheid. En hoe groter die onenigheid, hoe zwakker de verkooppositie. Als ex-partners hun woning verkopen, is dat vaak omdat geen van beide partners de andere kan uitkopen. Bovendien ontstaat er vaak discussie over wie de lening verder moet afbetalen, waardoor ze elkaar, en het pand, zo snel mogelijk kwijt willen.

“Soms gaat het om een gedwongen openbare verkoop, waarbij de kredietverstrekkers alleen hun resterende tegoeden willen recupereren. In zulke situaties kun je vaak onder de marktwaarde kopen.”

Hoe kunnen we slim bieden?

“De interessantste panden wisselen de eerste dag al van eigenaar. Regel dus zo snel mogelijk een plaatsbezoek waarop alle beslissingnemers aanwezig zijn. Als de verkoop via een makelaar verloopt, dring er dan op aan dat de eigenaars aanwezig zijn.

“Veel verkopers willen pas verkopen als ze vertrouwen hebben in de koper die hun eigendom zal beheren. Om ervoor te zorgen dat de verkoper je de aankoop gunt, moet je betrouwbaar en geloofwaardig overkomen. Die gunfactor is belangrijker dan je denkt. Veel kopers maken de fout om te focussen op de negatieve punten van een woning, in de hoop zo de prijs van het pand te drukken. Maar zo riskeer je dat de verkoper zich aangevallen voelt. Benadruk de mogelijkheden, niet de gebreken.”

Slim verkopen, hoe pak je dat aan?

“Op een bepaald moment stagneert je vastgoed in waarde door gebruiksslijtage en potentiële onderhoudskosten. Zaak is om net voor dat punt te verkopen: na tien tot vijftien jaar. Tenzij je een meerwaarde denkt te kunnen behalen door het pand (opnieuw) te renoveren en voor de lange termijn in de verhuur te houden. Wil je gewoon verkopen? Overweeg dan een vastgoedstyling: snelle aanpassingen die de verkoopprijs aanzienlijk verhogen – verfwerken, het plaatsen van laminaat, de aanleg van een verzorgde oprit en tuin. De meeste mensen kopen met hun ogen, en met hun sentiment.”