F amilias de Ucrania y países limítrofes, como Polonia, están aumentando su peso en la compraventa de vivienda en España. El motivo no es otro que huir de una guerra de un final incierto y depositar su patrimonio en una zona con condiciones de seguridad y, además, buen clima en general. Por ello, la presencia de estos compradores en el mercado inmobiliario nacional es cada vez mayor, en detrimento de los tradicionales inversores del Reino Unido o Alemania, entre otros países.

En el último año se ha producido un incremento reseñable de compras de vivienda en distintas zonas de España por parte de ciudadanos de Polonia y Ucrania, especialmente. A escala nacional, según datos oficiales de los registradores de la propiedad, los compradores polacos adquirieron en el 2024 un total de 4.200 inmuebles residenciales, frente a los 3.100 del año 2023. Los ucranianos, por su parte, compraron 2.900 viviendas durante el año pasado, frente a las 2.300 del año anterior. Son crecimientos interanuales de operaciones que llegaron a superar el 30% en algún trimestre. Antes de la pandemia apenas se vendían 1.000 viviendas a compradores polacos, operaciones que ahora se producen en un solo trimestre.

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El sector inmobiliario tiene perfectamente identificada esta llegada creciente de clientes desde estos países en guerra o con el conflicto cercano, y que contrasta con la caída de los compradores históricos. Durante el año pasado, una de cada cinco viviendas vendidas en España fue comprada por un extranjero, residente o no. El peso de los polacos sobre el total de las adquisiciones de extranjeros fue del 4,6% y el de los ucranianos, del 3,9%, según las cifras de los re­gistradores. Y creciendo. Británicos (8,5%) y alemanes (6,6%) siguen liderando las compras, aunque reduciendo sus porcentajes.

Dos de las principales promotoras del país, Aedas Homes y Culmia, han visto durante el año pasado un incremento de los compradores extranjeros provenientes de Europa del Este. En Aedas, una de cada tres viviendas vendidas nuevas el año pasado tuvo detrás a un cliente internacional. De ellos, un 40% provino de Europa Oriental, la principal procedencia. Es más, la promotora dirigida por David Martínez destaca el incremento de compras por parte de polacos, con más de 300 clientes en el 2023 (la compañía diferencia entre clientes y compras, ya que en una compra hay registrados de media dos clientes). Los clientes ucranianos, por su parte, estuvieron en torno a los 100 y se duplicaron el año pasado. La compañía también registró un aumento de la presencia de compradores lituanos, bielorrusos y búlgaros.

Los polacos compraron 4.200 viviendas durante el año pasado; antes de la pandemia no llegaban a 1.000

El director comercial de Aedas Homes, Pablo Rodríguez-Losada, observa que estas nacionalidades, que históricamente habían priorizado compras en el mar Negro o Turquía, ahora “están viendo España como un gran destino residencial”. En Culmia también han identificado un aumento de estos compradores de vivienda nueva de países en conflicto o cercanos a él. Francisco Pérez, consejero delegado de la promotora, apunta que se trata de operaciones en las que suelen participar comercializadoras internacionales y equipos de abogados, y que el destino de la adquisición suele ser para residir en el inmueble de forma temporal, una parte del año.

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Polacos, ucranianos o lituanos compiten, en definitiva, con las familias españolas por la vivienda nueva, que es su prioridad. El poder adquisitivo de estos compradores extranjeros es más elevado que el de una familia media nacional. Su prioridad son zonas ya de por sí tensionadas, como Andalucía, Baleares, Canarias, la Comunidad Valenciana o, en algunos casos, Catalunya y Asturias, según se puede apreciar en los datos oficiales de compraventas.

Una característica reseñable de estos compradores de Europa del Este es que apenas uno de cada cuatro recurre a una hipoteca para comprar su vivienda. Su patrimonio es reseñable y pueden pagar al contado sin problemas.

En la Costa del Sol opera una de las inmobiliarias de referencia para los inversores polacos, Agnes Inversiones. Su máxima responsable, Agnieszka Marciniak, explica que tras la pandemia y la extensión del teletrabajo ya hubo un aumento de compradores. Pero la guerra desató la “locura”, asegura. “Los clientes quieren tener una casa en España para huir del conflicto y para diversificar su patrimonio”, comenta. Optan, en definitiva, por un lugar seguro y con un buen nivel de vida. Pero con precauciones fiscales: “Algunos evitan pasar seis meses en España para no ser residente, porque los impuestos en España son más altos”, admite la empresaria. Las golden visas llegaron a su fin hace unos días.

Solo uno de cada cuatro recurre a una hipoteca, y su patrimonio es superior a la media española

Otro colectivo que en los últimos años ha incrementado sus compras en España son los rusos. El año pasado adquirieron 2.200 inmuebles, perdiendo peso respecto al 2023, cuando compraron 2.700 propiedades muy localizadas en el Levante y el sur.